A milenar sabedoria do Talmud

     A necessidade de investir de forma eficiente e diversificada não é exclusiva dos nossos tempos. Já os antigos sábios judeus reflectiam sobre quais as formas de riqueza que deviam ser detidas por qualquer pessoa.

     Algumas das principais leis e tradições judaicas foram compiladas no ano 499 DC no Talmud, que reúne 63 tratados legais, éticos e históricos. O Talmud inclui o mais antigo conselho de alocação financeira de que existe registo, escrito pelo rabi Issac bar Aha:

     «A riqueza pessoal deve ser dividida em três partes: um terço deve ser investido em terrenos, um terço em negócio e mercadorias e o restante terço deve ficar disponível para utilização imediata» (adaptação do original aramaico – Talmud Bavli, Baba Mezi’a, 42a)

     Para os antigos sábios judeus da Babilónia, a compra de terrenos agrícolas era inquestionavelmente o mais desejável dos investimentos. A procura excedia largamente a oferta. Existia uma percepção generalizada de que qualquer pessoa só era merecedora de crédito, junto de fornecedores e das autoridades fiscais, se detivesse um conjunto de terrenos.

     No final do Império Romano, o estado da agricultura havia-se deteriorado de forma significativa. Muitos terrenos foram expropriados dos seus proprietários originais, que foram feitos escravos. Pelo contrário, o comércio era visto como a chave para a segurança económica, e foi através desta actividade que os judeus prosperaram nos séculos seguintes.

     Não surpreende, assim, a preocupação de não deter toda a riqueza numa só classe de activos. Na verdade, as regras não mudaram muito em 1.500 anos. Com as devidas adaptações ao mundo actual, o que o rabi Issac propõe é o investimento em 3 classes de activos:

        - imobiliário;

- acções (“negócio e mercadorias”);

- obrigações e tesouraria (“disponível para utilização imediata”).

     Esta semana iremos conhecer uma forma alternativa de investir em imobiliário, através de uma nova geração de fundos de investimento que reúne um importante conjunto de vantagens sobre o investimento directo em imóveis.

     Investir em imobiliário

     A generalidade dos investidores particulares associa o investimento em imobiliário à sua própria casa, ou ainda à compra de apartamentos ou moradias para arrendamento.

     No entanto, o investimento directo em imobiliário apresenta importantes limitações:

- elevado valor mínimo de investimento (o valor da propriedade adquirida);

- reduzida liquidez: são frequentemente necessários vários meses para transaccionar um imóvel e o valor de mercado não é actualizado com frequência;

- elevados custos de transacção, nomeadamente impostos e comissões de mediadores;

- reduzida diversificação: investimento num só país (ou mesmo numa só cidade), e frequentemente num único segmento (habitação);

- instabilidade dos rendimentos: o arrendamento está sujeito, entre outros factores, a períodos de desocupação prolongados.

     Felizmente, o mercado financeiro desenvolveu ao longo dos últimos anos instrumentos que permitem aos particulares um fácil acesso ao mercado de arrendamento comercial (escritórios, lojas, hotéis), cuja dimensão e importância ultrapassa largamente o tradicional mercado de arrendamento habitacional.

     No mercado de arrendamento comercial, o valor das rendas pode representar 60% a 80% do rendimento total do investimento. Por não depender tanto da valorização dos imóveis, este vasto segmento de mercado apresenta características menos especulativas que o mercado habitacional, estando menos sujeito à formação de eventuais “bolhas imobiliárias”.

     Além de permitir o acesso a segmentos muito diversificados (escritórios, comércio, indústria, hotéis, habitação e parques de estacionamento, entre outros), a subscrição de fundos que investem em títulos do sector imobiliário cotados em bolsa apresenta importantes vantagens sobre o investimento directo:

· gestão profissional;

· reduzido montante mínimo de investimento;

· liquidez diária;

· isenção de comissões de subscrição e resgate;

· elevada diversificação geográfica.

     Imobiliário: três níveis de diversificação

     O imobiliário é uma das classes de activos com maior potencial de diversificação, não só a nível regional e sectorial, como também com outras classes de activos, como as acções e as obrigações.

           1.      Reduzida correlação com outras classes de activos

     A principal vantagem que uma exposição equilibrada ao sector imobiliário apresenta numa carteira diversificada resulta da reduzida correlação das rendibilidades deste sector com as principais classes de activos. Nos últimos 15 anos, as acções do sector imobiliário (representadas pelo índice FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate) apresentam uma correlação de 0,6 com um cabaz representativo de acções mundiais (índice MSCI World) e de apenas 0,3 com um cabaz representativo de obrigações mundiais (índice Citigroup WGBI World All Maturities TR).

           2. O imobiliário é um negócio local

     Os ciclos do mercado imobiliário são muito localizados (ao contrário dos mercados accionistas, por exemplo), existindo em simultâneo mercados imobiliários em retracção e outros em expansão, o que representa uma oportunidade para os fundos de investimento que investem a nível mundial.

           3. Os segmentos do mercado imobiliário têm ciclos diferentes

     A valorização dos diversos segmentos do sector imobiliário, atrás identificados, partilha algumas influências comuns, mas tem factores subjacentes que são específicos. Os factores que influenciam a evolução do mercado de escritórios não são exactamente os mesmos que influenciam o mercado de centros comerciais ou de hotéis, por exemplo.

     REIT’s: a securitização de activos imobiliários

     Nos últimos anos tem-se acentuado o processo de transferência da propriedade de imóveis privados para sociedades cotadas em bolsa, conhecidas por REIT’s (Real Estate Investment Trusts). Estima-se que cerca de 15% dos imóveis existentes a nível mundial no mercado de arrendamento comercial pertençam a sociedades cotadas em bolsa, prevendo-se um forte crescimento nos próximos anos.

     Os REIT’s são sociedades que detêm um conjunto de imóveis para arrendamento, não se dedicando habitualmente a actividades de construção e promoção imobiliária. Por lei, são obrigados a distribuir 85% a 100% do seu resultado anual aos accionistas, beneficiando em contrapartida de isenção do pagamento de impostos sobre o resultado apurado (naturalmente, os accionistas suportam IRS sobre os dividendos distribuídos).

     Os REIT’s estão cotados em bolsa e transaccionam-se da mesma forma que uma acção, mas apresentam habitualmente menor volatilidade (risco), dado que o valor da empresa não depende tanto das perspectivas de crescimento futuro como nas empresas imobiliárias tradicionais, mas antes do nível de dividendos pago anualmente.

     As estruturas REIT surgiram inicialmente nos Estados Unidos na década de 1960, com o objectivo de permitir aos investidores particulares um acesso mais fácil ao mercado de arrendamento comercial. O mercado de REIT’s expandiu-se fortemente a partir dos anos 90, estando em processo de introdução em importantes mercados como o Reino Unido e a Alemanha.

     Neste momento, existem REIT’s em 18 países a nível mundial, estimando-se que o seu valor de mercado seja de 750 mil milhões de dólares. O país mais avançado no processo de securitização de imóveis é a Austrália, em que mais de 50% dos imóveis arrendados para fins comerciais são detidos por REIT’s.

     Nos últimos meses foram lançados os primeiros fundos que investem em REIT’s a nível mundial, tirando partido da rápida globalização deste mercado. Iremos conhecer um destes fundos no artigo seguinte.

     Factores de risco

     Deverá considerar igualmente os principais riscos associados ao investimento no sector imobiliário, em especial no investimento através de títulos cotados em bolsa:

     1. Volatilidade: a elevada liquidez associada ao investimento no sector imobiliário através de títulos cotados em bolsa tem como contrapartida a maior volatilidade do valor dos activos. Desta forma, além do risco de evolução de preços dos imóveis e das rendas, terá que considerar igualmente o próprio risco associado ao mercado accionista.

     2. Subida de taxas de juro: sendo o imobiliário uma actividade que exige elevados financiamentos, os custos aumentam sempre que as taxas de juro sobem no mercado. No entanto, a subida de taxas de juro acompanha habitualmente uma fase expansionista da economia, que é benéfica para as taxas de ocupação dos imóveis. Estes dois efeitos, conjugados, acabam por reduzir a sensibilidade dos bens imobiliários à evolução das taxas de juro.

     3. Risco cambial:o investimento em títulos cotados fora da zona euro tem implícito o risco de desvalorização das respectivas divisas. No entanto, no longo prazo o efeito cambial é pouco expressivo, numa carteira diversificada entre várias divisas.

     Como em qualquer outro mercado, os investimentos no sector imobiliário deverão ser considerados numa perspectiva de diversificação da carteira, e com um horizonte de médio e longo prazo. A alocação específica a este mercado deve ser definida em função do seu perfil de risco e objectivos de investimento.

     Vimos que a diversificação é um princípio intemporal, que se aplica aos investidores de hoje como aos de há 1.500 anos. Aproveite os antigos ensinamentos do Talmud: invista de forma equilibrada!

(*) A informação contida neste documento tem carácter meramente informativo e particular, sendo divulgada aos seus destinatários, como mera ferramenta auxiliar, não devendo, nem podendo, desencadear ou justificar qualquer acção ou omissão, nem sustentar qualquer operação, nem ainda substituir qualquer julgamento próprio dos seus destinatários, sendo estes, por isso, inteiramente responsáveis pelos actos e omissões que pratiquem. As rendibilidades divulgadas representam dados passados, não constituindo garantia de rendibilidade futura, porque o valor das unidades de participação pode aumentar ou diminuir em função do nível de risco que varia entre 1 (risco mínimo) e 6 (risco máximo). A rendibilidade de cada fundo varia de acordo com as condições do mercado e com o preço dos activos que o compõem. Fonte: Activo Bank